Ръководство за чуждестранни купувачи на имоти в София 2026

Гражданите на ЕС и ЕИП имат същите права при покупка на имот като българските граждани и могат да придобият всякакъв жилищен имот без ограничения.

Гражданите извън ЕС също могат да купуват апартаменти в София без ограничения. Забраната за чуждестранни лица се отнася единствено за земеделски и горски земи — тя не важи за градски апартаменти, където правата върху общата земя се притежават колективно от всички собственици в сградата съгласно българското етажна собственост.

Дружества от ЕС и ЕИП нямат ограничения. Дружества извън ЕС може да се наложи да регистрират юридическо лице в България, но на практика повечето чуждестранни физически лица купуват на свое лично име.

Апартаментите са най-изчистеният вариант за чуждестранни купувачи. Собствеността е ясно дефинирана, делът от общата земя е определен по закон, а пазарът на препродажби е по-ликвиден спрямо другите видове имоти.

Избягвайте обяви за „къща с дворно място”, освен ако не сте потвърдили земния статут отделно. Паркоместата в порталите изискват отделна проверка: установете дали са кота от общите части или самостоятелен нотариален акт.

При новото строителство Акт 16 (удостоверение за въвеждане в експлоатация) е задължителен за законно обитаване и ипотечно кредитиране. Проверете статуса му преди подписване на предварителен договор. Препродаваните апартаменти в завършени сгради имат по-ясна верига на собствеността и не носят несигурност около Акт 16.

Петте основни портала в София — imot.bg, address.bg, imoti.info, yavlena.com и homes.bg — предлагат припокриващ се инвентар. Един и същ апартамент редовно се среща в няколко портала, понякога с различни искани цени. Сравнението на всички портали преди преговорите е лесно и препоръчително.

Брокерски комисиони: обикновено 2–3%, начислени на купувача. Двойното представителство — когато един брокер работи едновременно за купувач и продавач — е разпространено и не е забранено от българското законодателство. Независим адвокат или брокер само на купувача осигурява по-чист мандат.

1. 1
   Предварителен договор — Правно обвързващо споразумение с обикновено 10% депозит. Определя цена, срокове и условия. Гражданите извън ЕС се нуждаят от заверен превод на паспорт за нотариалното производство.
2. 2
   Юридическа проверка — Проверка на историята на собствеността (минимум 10 години), тежести, кадастрален запис в АГКК и статус по Акт 16. Удостоверение за тежести от Имотния регистър потвърждава липсата на ипотеки, запори или съдебни разпореждания.
3. 3
   Нотариален акт — И двете страни — или упълномощени представители с нотариално заверено пълномощно — се явяват пред нотариус, който потвърждава чистата собственост и събира данъка при прехвърляне.
4. 4
   Кадастрална регистрация — Нотариусът подава акта в АГКК. Регистрацията отнема 1–5 работни дни и актуализира записа за собственост.
5. 5
   Уведомяване на общината — Регистрирайте промяната на собствеността в местната община в рамките на 6 месеца. Годишният данък недвижими имоти се изчислява въз основа на този запис.

Целият процес от предварителния договор до вписания нотариален акт обикновено отнема 30–90 дни.

Предвидете 3–5% над покупната цена за транзакционни разходи:

Данък върху капиталовата печалба: 10% фиксирана ставка върху печалбата от продажба. Освобождаване след 3 години регистрирано основно жилище. Спогодбите за избягване на двойно данъчно облагане с повечето страни от ЕС са приложими.

Дългосрочен наем: доходите се облагат с 10% фиксирана ставка върху нетния наемен доход след нормативно признати разходи (10%). Ефективната ставка е приблизително 9% от брутния наем. Доходите от наем трябва да бъдат декларирани пред НАП до 30 април всяка година. Граждани на ЕС с данъчно пребиваване извън България могат да прихванат плащанията по съответната спогодба.

Краткосрочен наем (платформи като Airbnb) е допустим в повечето сгради в София при одобрение от управителя на сградата. Доходите се декларират като стопанска дейност при същата 10% данъчна структура; допълнително се дължи туристически данък, определен от общината.

Компаниите за управление на имоти начисляват 8–15% от събрания наем. Брутната доходност в София варира от 2,5% до 5,5% в зависимост от квартала и типа имот. Нетната доходност след такси за управление, незаетост и поддръжка обикновено е с 1,5–2 процентни пункта под брутната.